Declaración de obra nueva
¿Qué es la Declaración de Obra Nueva?
La declaración de obra nueva es un acto notarial fundamental que formaliza la existencia jurídica de una construcción realizada sobre un terreno. Su propósito principal es dejar constancia registral de la obra, ya sea una vivienda, una nave industrial, una ampliación o cualquier otra edificación, para que la realidad física del inmueble se corresponda con su inscripción en el Registro de la Propiedad. Este procedimiento es esencial para la plena disposición y circulación del bien inmueble.
¿Qué documentación se requiere?
Título de propiedad de la finca
El Título de propiedad de la finca, formalizado en escritura pública, acredita la titularidad sobre un inmueble y la declaración de obra nueva. Sirve como prueba fehaciente de la propiedad para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Es un documento perpetuo, salvo modificación legal, y debe ser emitido por un notario, cumpliendo con los requisitos legales vigentes.
Último recibo del IBI de la finca
El último recibo del IBI de la finca es un justificante de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Este documento es esencial para obtener la referencia catastral del inmueble, dato indispensable para solicitar la certificación catastral descriptiva y gráfica que requiere la notaría. Aseguraos de que el recibo esté vigente y sea el más reciente.
Licencia urbanística
La Licencia Urbanística es un acto administrativo municipal que autoriza la ejecución de obras de edificación, rehabilitación o reforma, previa verificación de su conformidad con el planeamiento urbanístico y la normativa aplicable. Sirve como requisito indispensable para iniciar cualquier construcción, garantizando que el proyecto cumple con los estándares legales y técnicos vigentes. Su vigencia y requisitos específicos se detallan en el propio documento emitido por el Ayuntamiento correspondiente.
Certificado de técnico competente
El Certificado de Técnico Competente es un documento oficial emitido por un arquitecto colegiado. Acredita que una nueva obra se ha ejecutado conforme al proyecto aprobado y a la normativa vigente, tras obtener la licencia de obra. Su presentación es esencial para la obtención del certificado de fin de obra y, posteriormente, para la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
Certificado final de obra
El Certificado Final de Obra es un documento esencial para acreditar la terminación de una obra nueva, emitido por el director de obra y el director de ejecución. Su finalidad es constatar que la construcción se ha ejecutado conforme al proyecto aprobado y a la licencia administrativa. Este certificado es fundamental para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad y la obtención de la cédula de habitabilidad.
Acreditación del seguro decenal
Documento que acredita la contratación del seguro decenal obligatorio. Este seguro cubre los daños estructurales que pueda sufrir la edificación durante los diez años posteriores a su finalización. Es imprescindible para determinadas obras nuevas y debe formalizarse antes de la transmisión de la vivienda.
Libro del edificio
El Libro del Edificio es el documento oficial que detalla las características técnicas y constructivas de un inmueble. Contiene información esencial como planos, memoria de calidades y datos de la construcción, siendo fundamental para la identificación, mantenimiento y posibles reformas del edificio. Suele aportarse en formato físico o electrónico, y su vigencia es indefinida, siendo un requisito legal en muchas comunidades autónomas.
Certificado de coordenadas georreferenciadas
El Certificado de coordenadas georreferenciadas acredita la ubicación exacta de una edificación y su parcela mediante coordenadas geográficas. Su finalidad es validar que la construcción está contenida dentro de los límites registrales de la finca. Este documento, indispensable para trámites registrales y catastrales, debe ir acompañado del fichero GML correspondiente y contar con un informe de validación positivo de la Dirección General del Catastro.
Documento nacional de identidad original y en vigor
El Documento Nacional de Identidad (DNI) es el documento oficial que acredita la identidad de los ciudadanos españoles. Debe presentarse siempre original y en vigor para cualquier trámite notarial. En caso de personas extranjeras, se requerirá su pasaporte en vigor y, si procede, su Número de Identificación de Extranjero (NIE).
¿Cuánto cuesta formalizar la Declaración de Obra Nueva?
Preguntas frecuentes
¿Qué es una Declaración de Obra Nueva?
Es un documento oficial, una escritura pública, que formaliza la construcción de algo nuevo en tu propiedad, ya sea una vivienda, una ampliación o una instalación. Su finalidad es que la realidad física de tu finca coincida con su descripción legal, permitiendo su inscripción en el Registro de la Propiedad para tu seguridad jurídica.
¿Para qué sirve la Declaración de Obra Nueva?
Sirve para actualizar el Registro de la Propiedad, reflejando fielmente lo construido en tu terreno. Esto es crucial para poder vender, hipotecar o heredar la propiedad en el futuro, ya que una edificación no registrada genera inseguridad y complicaciones.
¿Qué leyes debo tener en cuenta para declarar una obra?
Debes considerar la normativa privada sobre tu propiedad, las leyes urbanísticas de tu municipio y comunidad autónoma que rigen lo que puedes construir, y el derecho notarial y registral para formalizar y registrar la escritura.
¿Cuándo puedo hacer la Declaración de Obra Nueva?
Puedes otorgar la escritura de declaración de obra nueva una vez que la construcción, instalación o plantación esté realizada en tu terreno, cumpliendo con la normativa vigente.
¿Quién puede firmar la Declaración de Obra Nueva?
Únicamente el propietario o titular del derecho de propiedad sobre el terreno donde se ha realizado la obra nueva puede otorgar esta escritura, ya que es un acto que afecta directamente al dominio.
¿Qué tipos de construcciones se pueden declarar?
Se pueden declarar todo tipo de construcciones nuevas, como viviendas, naves industriales, garajes, piscinas, porches, o incluso ampliaciones y reformas significativas de edificaciones ya existentes.
¿Cuál es el requisito clave para declarar una obra nueva?
El requisito fundamental es que la obra se haya construido legalmente, lo que implica contar con la licencia de obras municipal correspondiente y, habitualmente, un proyecto técnico visado por un arquitecto.
¿Qué información incluye la escritura de obra nueva?
La escritura identifica el terreno, describe detalladamente la obra nueva con sus características y georreferenciación, valora económicamente la construcción, y adjunta la licencia de obras y el certificado final de obra emitido por el técnico.
¿En qué momento se formaliza la declaración de obra nueva?
Puedes declararla cuando la obra esté terminada, liquidando el proceso en un solo acto, o bien declarar la obra en construcción y posteriormente, al finalizarla, inscribir el final de obra, siendo esta última opción común en grandes promociones o cuando se necesita financiación.
¿Es obligatorio inscribir la escritura de obra nueva?
Aunque no es estrictamente obligatorio, es altamente recomendable inscribirla en el Registro de la Propiedad para proteger tu inversión, dar publicidad a tu derecho y facilitar futuras transacciones como la venta o herencia.
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