Compraventa de un inmueble
¿Qué es la compraventa de un inmueble ante notario?
La compraventa de un inmueble ante notario es el acto jurídico por el cual se formaliza la transmisión de la propiedad de un bien inmueble de una parte (vendedor) a otra (comprador), a cambio de un precio pactado. El notario, como fedatario público, garantiza la legalidad, seguridad y transparencia de la operación, dejando constancia fehaciente de las voluntades de las partes, las condiciones acordadas y toda la documentación pertinente. Esta intervención notarial es esencial para la posterior inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad y para la plena validez y oponibilidad frente a terceros de la transmisión dominical.
¿Qué documentación se necesita para la compraventa de un inmueble?
Título de propiedad del inmueble
El título de propiedad del inmueble es el documento público, generalmente una escritura notarial, que acredita de forma fehaciente quién es el legítimo propietario de una finca. Es esencial para cualquier transacción inmobiliaria, como una venta o hipoteca, y debe ser una copia auténtica y estar en vigor. Este título es fundamental para inscribir la titularidad en el Registro de la Propiedad.
Nota simple registral
La nota simple registral es un documento oficial expedido por el Registro de la Propiedad que resume la información registral de un inmueble. Acredita la titularidad del vendedor, las características físicas de la finca y las cargas o gravámenes que puedan existir sobre ella, como hipotecas o embargos. Es fundamental para el comprador antes de formalizar cualquier acuerdo y su vigencia es de 3 meses desde su expedición.
Justificante documental de los medios de pago utilizados
El día de la firma de la operación, se deberá presentar al notario copia del cheque bancario o justificante bancario de la transferencia utilizada para el pago principal. Si se hubieran realizado pagos anticipados (reserva, arras, etc.), será imprescindible aportar también los justificantes correspondientes de dichos pagos.
Cédula de habitabilidad del inmueble
La Cédula de Habitabilidad es un documento administrativo esencial que certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad, salubridad y funcionalidad establecidos por la normativa vigente. Su obtención es necesaria para poder destinar legalmente el inmueble a residencia habitual y, en muchos casos, para formalizar contratos de alquiler o compraventa, así como para contratar suministros básicos. Generalmente, tiene una vigencia determinada y se expide por las autoridades competentes de cada comunidad autónoma tras una inspección técnica.
Certificado de eficiencia energética
El Certificado de Eficiencia Energética es un documento oficial emitido por un técnico cualificado que evalúa el consumo energético de un inmueble. Detalla la calificación obtenida, que va de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente), e incluye recomendaciones para mejorarla. Es un requisito legal para la venta o alquiler de viviendas y tiene una validez de 10 años, debiendo presentarse en formato oficial.
Certificado de deudas con la comunidad de propietarios
El Certificado de Deudas con la Comunidad de Propietarios es un documento oficial emitido por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, que acredita que una vivienda está al corriente de pago de sus cuotas ordinarias y extraordinarias. Su finalidad es garantizar al comprador que no existen deudas pendientes con la comunidad, siendo fundamental para la compraventa de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. Se recomienda que tenga una vigencia reciente y, si es posible, que especifique la ausencia de derramas pendientes.
Certificado de aptitud del edificio
El Certificado de Aptitud del Edificio es un documento oficial, emitido por un técnico habilitado, que acredita la idoneidad del inmueble para su uso residencial tras una Inspección Técnica de Edificios (ITE) favorable. Es requisito indispensable para viviendas con más de 45 años, garantizando su buen estado de conservación. Su validez y formato específico deben ser consultados, ya que puede variar.
Justificante de pago del último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles
Este documento acredita el pago del último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente al ejercicio en curso. Sirve para verificar la situación actual del pago de este tributo, permitiendo a las partes determinar si el IBI está saldado y negociar su reparto si procede. Se recomienda que el justificante sea el emitido por la entidad colaboradora o el propio ayuntamiento, y que incluya datos identificativos del inmueble y el periodo abonado.
Documento nacional de identidad original y en vigor
El Documento Nacional de Identidad (DNI) es el documento oficial que acredita la identidad de los ciudadanos españoles. Debe presentarse siempre original y en vigor para cualquier trámite notarial. En caso de personas extranjeras, se requerirá su pasaporte en vigor y, si procede, su Número de Identificación de Extranjero (NIE).
¿Cuánto cuesta la compraventa de un inmueble?
Preguntas frecuentes
¿Qué significa ser el propietario de un inmueble?
Ser el propietario de un inmueble, lo que llamamos titularidad, significa que una o varias personas tienen el derecho legal sobre esa propiedad. Es fundamental que el vendedor sea el propietario para poder realizar la venta legalmente.
¿Cómo demuestra el vendedor que es el dueño del inmueble?
El vendedor debe presentar un documento que acredite su propiedad, conocido como título de propiedad. Esto puede ser la escritura de compraventa anterior, una donación, una herencia o incluso una resolución judicial que le adjudique la propiedad.
¿Qué tipo de documento necesita el vendedor para probar la propiedad?
El vendedor debe aportar una copia auténtica de la escritura pública original con la que adquirió la propiedad. Este documento, firmado por un Notario, garantiza que el comprador adquiere la vivienda de quien legalmente puede venderla.
¿Qué ocurre con la escritura antigua del vendedor después de la venta?
Tras la venta, el vendedor conserva su escritura antigua, pero el Notario añadirá una nota indicando que la finca ya ha sido transmitida. Esto evita fraudes y protege al nuevo propietario.
¿Qué es la descripción registral de una vivienda o finca?
La descripción registral detalla las características esenciales de la vivienda, como su ubicación exacta y sus dimensiones. Esto permite identificar y diferenciar la propiedad de forma inequívoca.
¿Dónde encuentro la descripción de la finca?
La descripción de la finca se encuentra tanto en el título de propiedad del vendedor como en los datos inscritos en el Registro de la Propiedad.
¿Cómo consigue el Notario la descripción de la finca?
El Notario obtiene la descripción de la finca del título de propiedad del vendedor y, sobre todo, de la nota simple registral. El Registro de la Propiedad informa al Notario sobre cualquier novedad para evitar operaciones simultáneas perjudiciales.
¿Me conviene pedir una nota simple antes de comprar?
Sí, es muy recomendable. Por un bajo coste, una nota simple del Registro de la Propiedad te informa sobre los propietarios reales y posibles cargas sobre la vivienda, como hipotecas o embargos, permitiéndote tomar una decisión informada.
¿Qué es la inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad?
La inscripción en el Registro de la Propiedad es un sistema de seguridad que protege tu derecho de propiedad. Da publicidad a tu titularidad y te defiende frente a terceros, haciendo tu derecho más fuerte.
¿Qué datos registrales se incluyen en la escritura de compraventa?
En la escritura se incluirán los datos registrales de la finca, como el Registro de la Propiedad donde está inscrita, el número de finca, Tomo, Libro y Folio. Esto asegura que la vivienda transmitida es la correcta.
Legislación aplicable a la compraventa de inmuebles
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