División horizontal

Es el documento oficial ante notario que divide un edificio o complejo en propiedades independientes, como pisos o locales, y a la vez define las zonas comunes que todos compartirán, como escaleras o patios. Establece las reglas para que los propietarios de cada zona privada convivan y usen las áreas comunes.

Para crear una comunidad así, el propietario del edificio debe firmar ante notario un documento llamado ‘título constitutivo’. Este acto es necesario si el edificio tiene o tendrá zonas privadas y zonas comunes. A cada propiedad privada se le asignará una ‘cuota de participación’ que determina su peso en las decisiones y gastos comunes, y se establecerá una organización para gestionar los derechos y deberes de todos.

Pueden ser objeto de división horizontal tanto edificios terminados como aquellos que aún están en construcción. Lo importante es que existan espacios privados, como viviendas o locales, que puedan ser usados de forma independiente, junto con elementos comunes necesarios para su disfrute, como accesos o instalaciones.

El régimen de propiedad horizontal se establece desde el momento en que se firma la escritura ante notario. Esto se puede hacer incluso si la obra aún no está finalizada, aunque lo más habitual es realizar este trámite cuando la construcción está prácticamente terminada.

Sí, la escritura de división horizontal se inscribe en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción describe el edificio en su conjunto y crea un folio registral para cada una de las propiedades privadas que lo componen, dotando de seguridad jurídica a la operación.

La escritura de división horizontal puede ser otorgada por el propietario o propietarios del inmueble en el momento de constituir el régimen de propiedad horizontal. Es decir, quien tenga la propiedad del edificio en ese instante es quien puede formalizar la división.

La división horizontal se formaliza mediante una escritura pública ante notario. Esta escritura debe incluir la descripción detallada del edificio, tanto de los elementos comunes como de cada propiedad privada, asignando a cada una una cuota de participación. También se puede adjuntar un plano y los estatutos de la comunidad si existen.

Sí, es posible modificar la escritura de división horizontal mediante otra escritura notarial. Esto puede ser necesario, por ejemplo, para actualizar descripciones, superficies o estatutos. Generalmente, estas modificaciones requieren el acuerdo de la junta de propietarios, aunque hay excepciones previstas por ley, como derechos de vuelo o actuaciones urbanísticas obligatorias.

El régimen de propiedad horizontal puede extinguirse por acuerdo unánime de todos los propietarios o por decisión del propietario único si es el caso. También se extingue automáticamente por destrucción del inmueble, declaración de ruina o expropiación forzosa. La extinción voluntaria se formaliza mediante escritura pública y su inscripción en el Registro.

La cuota de participación es un porcentaje asignado a cada propiedad privada que determina su derecho sobre las zonas comunes, su contribución a los gastos y su peso en las votaciones de la comunidad. Se calcula generalmente en función de la superficie, el uso y el destino de cada elemento privativo.