Extinción de condominio

La extinción de condominio es la figura legal que permite a dos o más propietarios de un mismo bien poner fin a esa propiedad compartida. Funciona cuando uno de los copropietarios adquiere la parte de los demás, convirtiéndose así en el único dueño del bien. Por ejemplo, si dos amigos compran un apartamento a medias y uno decide vender su parte al otro, se extingue el condominio.

Esta operación es útil para resolver situaciones de propiedad compartida, como rupturas de pareja donde uno se queda con la vivienda familiar, o al heredar bienes entre varios hermanos y uno decide quedarse con la propiedad. Sirve para que una sola persona pase a ser la titular exclusiva del bien, evitando complicaciones en la gestión conjunta.

La diferencia clave reside en el tratamiento fiscal y la situación de los implicados. Mientras la compraventa implica la venta a un tercero ajeno, la extinción de condominio se da entre copropietarios que ya comparten la titularidad. Fiscalmente, la extinción de condominio suele ser más ventajosa, tributando por Actos Jurídicos Documentados en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

La comunidad indivisa se regula primero por los acuerdos pactados entre los copropietarios y, en su defecto, por la ley civil. Cada copropietario tiene derecho al uso y disfrute de una parte proporcional del bien, puede disponer de su cuota, pero no modificar el bien sin consentimiento de los demás. La administración se rige por mayorías según el tipo de acto.

Si un copropietario desea vender su parte, los demás tienen un derecho de tanteo para adquirirla en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero. Si no se notifica correctamente o se vende a un tercero en condiciones distintas, los otros copropietarios pueden ejercer el retracto para invalidar esa venta y adquirirla ellos. Es fundamental notificar fehacientemente la intención de venta.

Sí, un copropietario puede renunciar a su parte en una propiedad indivisa, especialmente si se formaliza en escritura pública y si el bien es inmueble. Esta renuncia implica que su cuota acrece a los demás copropietarios, quienes no necesitan aceptarla. Sin embargo, esta renuncia no le exime de deudas o gastos pendientes con la comunidad.

Sí, es posible extinguir un condominio sin que el copropietario que se desliga reciba una compensación económica, por ejemplo, como muestra de gratitud. Sin embargo, esta operación se considera una donación a efectos fiscales y deberá tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones correspondiente.

La extinción de condominio se formaliza mediante escritura pública ante notario. Si uno de los copropietarios quiere salir, debe comunicarlo a los demás para que adquieran su parte. Si varios copropietarios están interesados, la ley establece reglas para la adjudicación: prioriza al copropietario con mayor cuota, y si hay empate, se decide por sorteo. Si nadie está interesado, se puede vender a un tercero.

Si ambos copropietarios al 50% desean adquirir la totalidad del bien y no llegan a un acuerdo, la adjudicación se resolverá mediante sorteo, según lo establece la legislación civil. Si no se ponen de acuerdo sobre cómo realizar el sorteo, el asunto podría requerir intervención judicial para su resolución.

Si la vivienda está hipotecada, lo ideal es realizar una novación hipotecaria junto con la extinción de condominio para que el copropietario que se queda con el bien asuma la deuda en exclusiva. Esto requiere la aprobación del banco, que evaluará la capacidad económica del deudor único. Si el banco no aprueba la novación, la extinción puede complicarse o requerir acuerdos privados que no vinculan a la entidad.